【クレイジーマネーセミナーの口コミや評判まとめ】人気のオンラインウェビナーの体験レポート(不動産投資の基礎編)
不動産は現金が無くても出来る人がいます
株式投資は現金でやるのが普通です。
でも、不動産投資は、現金がなくてもできる方います。反面できないかたもいます。
不動産っていうのは、単に買うだけではなく、税金対策によるメリットや、いろんな仕組みを考えながら進めていく投資方法です。
不動産投資的に、日本がこれからどうなるか？
不動産投資を考えるにあたって、日本の今・日本のこれからをちゃんと認識する必要があります。
こんな、人口減少が取りだたされているときに、不動産なんて買って大丈夫なの？というところ。不動産を買ううえで、最大級に重要なことかなと思います。
どこでもいいから買えっていうのは無茶な話です。
各都道府県の人口の増減、2018年から2019年まで増減をみてみましょう。
すると、増えているところの代表格はやはり、東京なんですよね。
逆に減ってるところは、秋田県とかです。
人口自体がだんだんだんだん減ってる中で、最新の2020年のデータをみると、東京、神奈川、沖縄、この3県だけが増えているようです。
この状態であれば、ますます安全な不動産を探し出すことが厳しくなっていますよね。
でも、ざっくり考えると、増えてるこの3県は見込みがありそうじゃないかな。と一度頭に入れてみましょう。もちろん、東京都でも、三宅島と港区と、えらい違いですので、人が住んでるところを買おうというのがまず一つスタンスです。
場所はある程度人が増えてそうなところですね。
住宅タイプはどうする？
では次に、どんなタイプのものがいいのでしょうか？
人口は減ることは前述しているようにわかりました。次ん、”世帯”という言葉がありますが、この世帯はどうなっているのでしょうか？
日本は少子高齢化が進んでいます。生まれてから1人、途中から1人ずっと1人、いろんなタイプがありますが、単身世帯が増えています。
ですので、人口は減っているものの、単身向けの物件っていうのは需要があるというわけです。
リスクとリターン
続いて、不動産版リスクとリターンの関係です。
不動産の種類ごとに、リスクとリターンをならべて見ました。
ローリスク＆ローリターン 都心部新築RC
ミドルリスク＆ミドルリターン 都市部中古RC、地方新築RC
ハイリスク＆ハイリターン 地方中古木造
都心部なんかでいうと、例えばピカピカの新築1ルーマンション東京の港区でめっちゃ綺麗なモノをイメージしてください。
おしゃれな感じのやつです。こうゆう住居って、やっぱり住みたいって思う人は多いんですよね。だから、どんどんどんどん値段高くなる。だから、リターンが下がっていく。
逆に、過疎の地方、例えば秋田県の山奥バスも通らないような木造一戸建てをイメージしてください。
そんなものを、もし買ってもし誰かが借りてくれた場合、リターンは大きくなるかもしれないけれども、借りてくれた人が出た後も誰か入ってくれるのか？ちょっとリスキーですよね。
そんな関係性になっています。
この関係性っていうのが、どうやって決まるのかっていうと、需要と供給の関係です。
欲しい人が多いと高くなるし、欲しい人がいないと安くなります。
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不動産投資の仕組み
続いて、不動産投資の仕組みについてです。
登場人物は3社でできます。オーナー（自分）と入居者さんと銀行です。
オーナーは銀行から融資を借りて物件を買います。
キャッシュで物件を買うのであれば、銀行は登場してこないですけれども、融資で買う場合、銀行が登場してきます。
そして、入居者から家賃を受け取って、その家賃を銀行に返済にあてます。
要は、入居者からの家賃で物件を買うイメージでです。
不動産投資の活用のイメージは、2種類あります。インカムゲインとキャピタルゲインです。
まずインカムゲインです。
こちらは、コツコツと入ってくるようなタイプのお金です。
逆に、キャピタルゲインですが、これは不動産を売却したときに、いくら儲かったという資質のものです。
通常、不動産はだんだんだんだん古くなるにしたがって、価値が落ちていくので、高く売れて売却益が出ることなんてあるのかなって思われる方いらっしゃるかもしれません。
でも、不動産取引のなかでは、価値が上がる物件というのも、少なくありません。
多くの物件は、減価償却を進めていくことで帳簿上の価格が下がっていきます。
売却したときに、相場と比べると相場の方が高かったら売却益が出ることがあります。
それは、全然珍しいことではありません。
てこのインカムゲインとキャピタルゲイン、この二つを組み合わせて進めていくことが大事です。
不動産投資は、不動産を1個買って終わりっていうわけではありません。うまくこれを組み合わせて活用していく、そんなものが不動産投資ということになっていきます。
不動産投資の五つのメリットをご紹介していきます。
- 少額自己資金で開始できる
- 将来の不労所得
- 節税効果
- 生命保険代わり
- インフレ対策
順番で詳細に入っていきます。
まず一つ目、少額自己資金のお話です。
不動産は、借入で進めることができる数少ない運用方法です。
これが株式では、仮入れて進めることができません。でも不動産については、まだまだ金融機関さんは不動産を担保にしてお金を貸すっていうことをやってくれます。
お金を貸すときに、何を見てお金を貸すのかっていうと、担保力×収益性×属性です。
- 担保力
担保力っていうのは、この物件がどこにあるのか、どのくらいの大きさの土地なのか？道路との接し方はどうなのか？価値があるとちなのか？
また、何で出来てるのか（木造、コンクリート、わら？）、どのくらいの広さ、建ててから経過年数はどのくらい？など、物としての値打ち、それが担保力です。
- 収益性
続いて収益性です。こちらは毎月家賃いくらで貸せるのか？というところです。利回りと呼ぶことができますが、どのくらい投資資金を入れて、どのくらい月々or年間に収益を得られるのか？という点ですね。何%で回っていて収益性がきちんと確保できているのか、がポイントです。
- 属性
そして最後に、属性です。これについては、申し込みにくるお金を借りる人のことです。おいくつの方で、どこに勤めてて、年収がいくらで、預金がいくらあって、勤続年数何年で。そんなことをひっくるめて、属性というふうに呼んでいます。
特に銀行がお金を貸すとき、この属性によって、借りられる金利が変わっています。あくまで銀行からの目線の話ですが、属性が良い人はたくさん優遇されます。
あなただけ特別にこの金利で貸してあげますよっていうことで低い金利で借り入れる。
銀行から見て属性が弱い人は優遇幅が無いか少なめ。
いずれにしても、借りられるのであれば、とりあえず借りて進めた方がいいんじゃないかなと個人的には思います。
人のお金でやりましょう、いわゆるレバレッジを利かせるなんていう言い方をしていきます。自分の少ない力で大きな物を持ち上げる、てこの原理、これが少額自己資金っていうお話でした。
将来の不労所得
続いて、将来の不労所得についての話です。
”不労所得”ということば、不動産投資ではよくつかわれるコトバなのですが、ちょっと違和感があるんですよね。不労と書いてあるから、労働力を必要としない。という風に見られがちですが、全くそんなことはないので。
働き方が違うだけというふうに、捉えるべきかなと思います。
皆さん自身も、今このセミナーに貴重な時間を使ってご覧いただいてるかと思います。もしちょっと不動産について調べようと思ったとき、物件のことを調べて、それから決断して事務的な作業に入っていって、いろんなことをやっていきます。
不労と言われると、それもやらないようなイメージを持たれてしまうかもしれませんが、必ず調査は必要な行為です。なので、この言葉ってどうなのっていうふうに思いますよね。
40代以上になってくると、もう間に合わないのではないか。と思う人もいらっしゃいます。でも、実際はそんなことはありません。
ご自身の老後に間に合わせるっていう意味では、ちょっと間に合わない部分ももしかしたらあるかもしれません。
でも、その次の世代、子供に残してあげるとか、自分がいなくなった後に残してあげる、そういった意味では、やるとやらないでは大違い。資産を残せる方と残せないかとか、お子さんから見たら大違いっていうことになるんじゃないかなと僕は思います。
そして年金の金額も大事です。
2000万円問題で取りだたされていますが、もしこの額を想定すると、月々5万円ぐらい足りないことになります。だったら、月々5万円入ってくるような仕組みを作ればいいじゃん！ということになります。
無担保の状態で5万円ぐらい入ってくるワンルームマンションなら、それでいいわけですが、年齢によってそれを満足できないケースもあろうかと思います。
そんなケースであっても、次の世代のために準備しておくことが、後々になって有利に働くわけです。
ローンが終われば、当然売却して現金化とかも可能です。
不動産投資の節税効果
続いて不動産投資の節税効果、サラリーマンの方必見の内容です。
そもそも日本国民は、確定申告前やってくださいねっていうのが原則です。サラリーマンの方は、やっていないのが普通なのですが、なぜやってないのかというと、会社が代わりにやって入れてくれてるからなんですね。
会社が代わりにできる理由は、お給料の収入しかないことを前提に、その収入であれば会社がワンストップでできてしまう。ということです。
でも、もし不動産を買って不動産収入っていうのが出てくると、自分の収入の種類が増えることになりますので、お給料の分と不動産の分と合わせて申告をする必要が出てきます。
自分で確定申告をしなければならなくなりますから、それを合体させて申告する、もし不動産で損がでている場合に、損益通算しても良いということになっています。
- 会社員の給与所得とは？
所得とは、収入から経費を引いたもののことを言います。
会社員の給与の場合、経費って何？って言われる方多いですが、法律でみなし経費が決まっています。給与所得控除っていうものが、それにあたりまして、勝手に引かれて計算されています。
なので、給与収入から給与所得控除を引いて所得を算出することができます。
その所得が、税金を課せられる対象になってきます。企業収入しかなければこの部分に対して、累進課税が高ければ高いほど税金高いよねっていうのを払っていくことになります。
- 不動産所得との関係
一方、不動産についても同じです。不動産収入から不動産の経費を引いたものが不動産所得。ここが、赤字になることもあれば、黒字になることもあります。
もし、赤字の場合、会社員としての給与所得と不動産の所得を合算することができるのです。
赤字の部分を足し算すると、マイナスの部分が引かれますので、サラリーマンの課税所得の部分が減ることになりますね。すると、自分の所得が少なくなる。
サラリーマンの税金は、源泉徴収で会社の手続きで勝手に引かれてると思います。不動産所得で赤字の部分を入れてちゃんと計算すると、所得が少なくなったので、サラリーマンの所得で課税されてしまっていると、払い過ぎの状態が発生します。
不動産の赤字の方にちょっと減らせるわけで、最終的にはこの分の税金が還付される。というのが、節税効果の話にあります。
節税効果については、所得税と住民税、両方あります。
確定申告で所得税を申告する、それと連動して、住民税の方も引かれる、翌年度から住民税が下がります。
自分で申告するので、不動産事業をどこまで赤字にするか、どこまで黒字にするか？ちょっと悩ましいところなわけですが、こういう仕組みがあことを頭の中に入れておくことは大事なことです。
- 所得が低くすると、こんなメリットもある
このような所得の話を、応用ができるものが他にもあります。教育関係の資金です。
特に今、もう適齢期のお子さんいるのであれば、チェックするべきです。
無料で学校行ける。ということが、だんだんだんだん進んできています。日本は少子高齢化なので、それに歯止めをかけるべく、子供に優しくしていこうという流れになっています。
私立高校へ行く場合に、所得が少なければ、国や自治体から援助をしてあげるような法令になってきました。
ですので、先ほどの例で言うと、収入から経費を平は所得で、不動産事業と損益通算して、所得が減りました。
これにより、本来のサラリーマンの収入所得では受けられなかった支援が、不動産収入不動産所得を合算すると受けれるようになるかもしれない。
そんなことが見えてきます。
同じように大学こちらについても、優遇されるのが増えてきました。
極端に言うと、無料で大学に行けるそういう時代になっていますが、収入所得によって3段階の支援が分けられています。
所得が少ない方が支援いっぱい受けられます。
でも、あんまりお金持ちは除外するようになっていて、現預金、有価証券とか2000万円未満という条件もついてきます。
もう一つポイントは、不動産はこれには含まれないというところで不動産がいくらあろうが、お金、金融資産がなければ、こういった支援が受けられるよということで、こちらについてもちょっと調べて頂ければなと思います。
生命保険代わり
メリット四つ目、生命保険代わりです。
ローンで物件を買う場合の話ですが、住宅ローンなんか借りている方、団体信用生命保険っていう生命保険がついていますよね。
投資用のローンについても同じように、団体信用生命保険という生命保険が付いてきます。
仕組みとしては、ローンの残高借りたときは、例えば2500万円からスタートしたとして、35年とかかけてだんだん払っていって残高がゼロになる。
でもその途中でもし、亡くなってしまったとき。そこのときの残高がゼロになる。
銀行には、保険会社さんからお金が返されるよといういうことになる。これが団体信用生命保険の仕組みです。
そうすると、ご家族には、借り入れがなくなったマンションが残ります。家賃収入は相変わらず入ってきます。
それは感謝されることになりますよね。
もし、不動産を購入し、生命保険もまだ入っている場合。不動産のローンで2500万円団信がつきましたっていうと、単純に2500万円分、団信が増えたことになるわけで、生命保険をその分2500万円減らしても良いのでは？という考え方です。
いらないものはいらないということで、きっちりと整理していただくといいんじゃないかなと思います。
インフレ対策
最後に五つ目、インフレ対策です。ここも少し重要なところになっていきます。そもそもインフレとは何でそうか？
これは、物の値段が上がることすなわち、貨幣の価値、お金の価値が下がる。ということです。
例えば、1000万円のマンション、1000万円の現金をイメージしてください。
今日、このキャッシュで1000万円のマンション買おうとしたら買えます。明日も明後日も多分買えるでしょう。
でも10年後20年後、1000万円でそのマンションを買えるのか、そういったお話になります。
答えとしては多分変えなくなります。
なぜかというと、ここ50年で、日本の消費者物価指数物価ですね、約4.2倍に上がっています。
だとすれば、今の1000万円で、50年後、バージョン同じものを買おうとすると、4200万円出さないと、マンション買えなくなることが想像できます。
なので不動産は、物価の上昇に強いインフレに強い資産と言われています。
- インフレ時のローンは？
インフレになった場合のローンの取り扱いです。残債務が2000万円、返済額が10万円っていうローンを借りていたとします。
すると、この残債2000万円というのは、インフレになったらどうなと思いますか？
お金の価値が下がるっていうことは、急に2000万円が4000万の借金になるんじゃないか・・・と思うかもしれませんが、そんなことはありません。
2000万円っていうのは、そのまま記号としてスライドします。2000万円は2000万円のまんま、インフレになったとしてもそのままスライドしていくと、返済額についても同様です。
10万円の返済額は10万円のまんま景気の変動によって少し偏差が変わるよっていう契約であれば、若干前後するということになっていきますけれども、基本的にはそのスライドするということでイメージです。
- 今後のインフレ傾向か？
今後、物価はどちらに向かっていくのでしょうか？
50年間で4.2倍に上がったのは事実ですが、基本的にはこのまま続いていく見方が普通です。
皆さんの周りでもいろんなもので値上がりしてることは、肌で感じているかと思います国としても、インフレを続けていきたいと考えています。
経済成長していくと、インフレも進んでいくというふうなことも言われています。
平成30年、日本の家計がひどいという記事を以前に書きましたね。
日本の収支がやばすぎるという話でした。
この日本の収支をどうにかしようとしたとき、二つ方法があります。
- 一つ目は、借金をチャラにする。
でも、国の借金だけチャラにしてよね、そんな都合のいいことできないですよね。
- 二つ目は、意図的なインフレ。
意図的に、超ハイパーインフレを起こさせる方法です。先ほどの例でいくと5400万円分借金があったけれども、これって大した金額じゃない。という状態にさせることです。
例えば、ポテトチップスが100円ぐらいのイメージですが、これが1000円で買える世の中になってしまったら、物価が10倍です。
これを逆に10分の1にしたらどうなるでしょうか？
今ある5400万円の借金っていうのは、10分の1の、540万円になるわけです。これしかなくなったら、だいぶ楽になりますよね。
なので、個人的にも借金をキープしておくことは、上記インフレ操作が起きた時の対策にもなりえるわけです。
大事なのは、どちらに触れてもいいように準備をしておくということ。これが大事ですね。
不動産投資のリスクについて
続いては、メリットからリスクに移ります。いいことばかりじゃないわけで、ちゃんとデメリット・リスクの部分も触れておく必要があります。
主なリスクは四つです。
- 空室
- 家賃下落
- 修繕費の上昇
- 金利の上昇リスク
- 自然災害
- まず、空室リスク＆家賃下落リスクです。
不動産投資家にとって一番嫌な言葉、空室ですね。
これを回避する方法としては、まずは物件選びです。空室や家賃下落が起こらない物件をチョイスすることです。
人口増えるところを選ぶこと、物件は飽きられない物件を選ぶこと。これにつきます。
あまり家賃が下がらないというと、日本では東京・神奈川になります。
あとはコストの問題がありますけれども、家賃保証を一部やってるような会社っていうものもありますので、見合うのであれば、そういったものもつけていただくと安心感あるかと思います。
- 修繕費の上昇リスク
続いて修繕賃貸物件を修理するときっていうのは、オーナー負担になります。例えばエアコンが壊れたように、入退去のたんびにクロスを張り替えるよう、そういったものはオーナーの負担です。
これどうやって下げていくのかっていうと、あんまり修理しないで済みそうな物件をチョイスすることです。
ボロボロの木造の一戸建てではなく、RCの頑丈な建物を選びましょう！ということです。表面だけ綺麗にすれば良いわけで、お金がかかる修繕が不要な建物がいいですね。
また、広さが広いと修理する部分が増えるので、狭い方が安く上がります。
なので、家賃が高くって狭い物件。投資対象としては、そういうものがベターです。
設備の保証については、保険をつけてる会社もありますので、検討するのもいいですね。
- 金利の上昇リスク
三つ目、金利の上昇、今は金利が安いけど、将来金利が上がったら怖いですよね。
金利の決まる仕組みは、基準金利から優遇幅を考慮して、貸付金利が決まっていきます。
金利が今すごく安くなってるっていうのは、そもそもの基準金利が安くなってるわけではなくって、いうふうな幅が広がっていってるという状態です。
なので今限られてる方っていうのは優遇幅をすごく取られている方です。
今後金利が上がっていたとき基準金利が上がれば、それにつられて、実際借りてる金利っていうのが上がっていきますが、上がったところで、そもそもの優遇があるのでそんなに影響でないというのが、意見です。
とはいえ、ほったらかしではなく、ある程度金利交渉は必要かなとは思います。
銀行からお金を借りて、借りっぱなしじゃなくって、例えば2年に1度とか、ちょっと金利の相談をダメモトでするのも効果があるかなと思います。
0.1%でも下がれば、うれしいものです。粘り強く交渉を続けていく。ことが、リスクヘッジに繋がるかと思います。
- 自然災害のリスク
4番目、自然災害について、大雨や台風などの災害がすごく目立つようになってきましたね。
これについてどう対応していくか、やっぱり物件選びですね。ここがスタートです。
木造のボロボロの家を買うんじゃなくって、コンクリートの丈夫な物件を買いましょう！
三匹の子豚ではないですが、丈夫な家をチョイスすることが、まず一番目かと思います。
それでも心配な場合。こうゆう時のための、保険が存在します。ここでリスクヘッジしましょう。
地震保険であったり、火災保険、このあたりは当然つけておくということで、対応はできますよね。
投資には、リスクはついて回ります。これは仕方がないことですし、これと付き合っていかなければなりません。
全部自分1人で解決するわけではなくて、いろんな人に助けてもらいながら解決していきましょう。
そんなに怖いことだと思わず、コントロールできるものがほとんどです。何か起これば、対応していけば良いだけです。
ただし、パートナーは大事です。始めるときに仲間となるような人たちとであえたならば、一緒にやっていくのがいいですね。
まとめ
株式投資、不動産投資の詳細を見てきました。改めてそれぞれの特徴です。
- 株式投資は、余裕資金でなくなってもいいや！と思う資金でやってください
- それから不動産投資は、人のお金でできるものでしたね
再現性の話ですが、不動産の場合は、自分が稼ぐのではなく、物件が稼ぎますね。
要は誰がやっても、その物件を買った人であれば、結果は同じです。
そういう意味からすると、誰がやったところで、物件の能力によって、結果っていうのが出てくるので、ある程度同じような結果、再現性が出てくるのが不動産の特徴ですね。
このあたりもすごく安心感のあるポイントですね。
- これからの日本はどうなっていく？
次に、これから日本はどうなっていくのでしょうか？
どんどんと進むことや、無くなることがいろいろあることが見えていますよね。
今回聞いた話を、今一度自分で飲み込んだうえで、改めてご自身で、今後の日本はどうなるのか？将来を見据えたうえで、自分はどうするべきなのか？考えもらえたら嬉しいですね。
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